サブプライム問題のまとめ

サブプライムローン問題のまとめ:日々のニュースより

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日本のCMBS、J-REITがなぜピンチか?

先日日本のCMBSのことについてふれましたが、大元のぐっちーさん方での読者からのコメントを拝見すると、寒気がします。みなさんなぜピンチかまったくわかっていらっしゃらない。J-REITはバーゲンだとか、CMBSはキャッシュフローの裏づけがある、など何から得た知識かしりませんが、大間違いです。今の現状から想定されることは、どちらも物件売却⇒価格下落です。

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まず、J-REITから。こちらのほうが分かりやすいので。REITはレバレッジをかけて利回りを高めています。例えば利回り3%の物件を購入し、それより安く調達(借り入れ)した資金と組み合わせると、株式への配当は3%より高くできます。

|----------------------物件利回り3%-----------------|
|--------借入れ2%----------|---------配当4%-------|

こんな具合です。少し前までは、金融機関からの融資が簡単に受けることができ、またREIT(株式)の発行も容易だったのでREITはどんどん物件を購入できたのです。ところが今、金融機関からの借入れの返却を求められています。できることは2つで、社債発行などの他の資金調達か、物件売却です。REIT(株式)発行は制約が多くそうそう簡単にできません。もともと社債(投資法人債)市場は小さくかつ市場参加者は極めて保守的なのでほぼムリと考えると、物件売却しか選択肢はありません。大手系列のREITは親会社のバックアップがあるため少しマシだと思いますが、状況は非常に厳しそうです。

そろそろ満期を迎える私募ファンドが多数あります。ファンドは満期を迎えると物件を現金化する必要があり、REITがよく利用されていました。REITの窓口が閉まってしまった今、どうやって現金化するのでしょうか?できなければ投売りです。

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次はCMBS。仕組みを正しく理解しましょう。

投資家 ⇒ ローン ⇒ 有限会社 ⇒ 物件
    ←     ←      ←

・有限会社が2-5年の期間のローンを受けて物件を購入
・CMBS(投資家)は、有限会社のローンへの返済を受け取る
・有限会社はローンが満期になると借り換えを行い、CMBS(投資家)に元本を返金

物件からのキャッシュフローを裏づけに・・・確かにクーポンに関してはそうです。ただし元本についてはどうでしょうか?極端な例としては、物件価値が大きく下落してローンの借り換えが出来なかった場合です。その場合は物件を売却してCMBS(投資家)に元本を返金します。さて果たして元本が全部返ってくるでしょうか?

あと予断ですが、CMBSの中には外資系金融機関がスワップやらメザニンローンやらいろいろな形でからんでいることが多いです。ちゃんと仕組みを理解しましょう。

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「潮が引いたとき、誰が裸で泳いでいたかがわかる」 By バフェット

※このブログはあくまでも個人的な見解であり、投資判断は各自でお願い致します。当ブログは一切の投資損益に対する責任を負いません。



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コメント


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今回の記事、本当にありがとうございます。なぜREITがこんなに売りたたかれているのか、やっと得心のいく情報に出会えました。またCMBSについても、こんなわかりやすい説明は初めてです。

REITを購入検討していましたが、この記事を見た以上、スイングトレード以外ではゼッタイ買えないと確信しました。

daimong | URL | 2007年11月18日(Sun)20:50 [EDIT]


質問です

記事ありがとうございました。勉強になりました。

もう一つだけ教えていただきたいのですが、記事にあるJ-REITというのは、一般的に東証に上場しているREITの事でしょうか?

| URL | 2007年11月19日(Mon)07:33 [EDIT]


Re:質問です

基本的にはその通りです。公募の不動産投信のことです。ご注意願いたいことは、世の中には公募の不動産投信(J-
REIT)と私募の不動産ファンドがあり、後者の方が規模が大きいということです。仕組みは基本的に同じで、金融機関から借り入れを行い、株式保有者に高いリターンを提供します。大きな違いは、私募のファンドは期間が5年とかいう期間で決まっており、5年たつと最後は物件をだれかに売却して現金化する必要があることです。

今問題になっているのは、私募のファンドのクローズに伴い現金化したい人が山ほどいるにもかかわらず、資金を調達して物件を購入できる人が、J-REITを含め、市場からいなくなってしまったっぽいことです。

Tennisnotsubo | URL | 2007年11月19日(Mon)09:10 [EDIT]


現実に、IPO価格以下で公募増資するreitがでてきましたからね。
ジョイント、クリードなど。
するとオリジネーターもきびしい決算を今後迎えていくのかな。

ポイント | URL | 2007年11月19日(Mon)10:08 [EDIT]


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| | 2007年11月20日(Tue)17:07 [EDIT]


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