サブプライム問題のまとめ

サブプライムローン問題のまとめ:日々のニュースより

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韓国ロケット点火(かも?)

ここ数日で韓国の市場が壊れています。

このチャートは韓国の3年国債ですが、暴落気味です。
ドルの調達に苦労している(アセットスワップが拡大)というニュースもありましたので、注視しています。

もしこれ以上混乱が広がれば、中国株の下落を含め、「第二のアジア危機」っぽくなるのでしょうか。とりあえず市場のリアクションとしては、「アジア売り」です。円安、ウォン安、アジア通貨安、アジア株安です。

KoreaYield


あと、9月の国際収支を見てみると、短期の外貨借り入れがここ1年で初めてマイナスになっています。サブプライム問題がとうとう資本構造の脆弱な国に波及してきたのでしょうか。中国株今日も下落中・・・。

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いくぞ!みんなでモラルハザード

今日のロイターの記事より。

http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPnTK005872420071129?feedType=RSS&feedName=marketsNews

インフレの問題があるので政策金利を下げるとどうかな?
と思っていましたが、やはりFRBは政策金利を下げそうです。
景気が少々痛んでも、インフレの番人としてFRBは頑張るのか
という意見もありましたが。

理由は・・・
・政策金利をさげないとより景気が悪化する。
・大手金融機関は助けるのに、景気悪化で苦しむ庶民は助けないのか?

なるほど。モラルハザードの問題を住宅分野の公的資金だけで考えていましたが、よくよく考えてみると大手金融機関への資金融通ってすでにモラルハザー全開。

モラルハザードをもうすでにやっちまってるということで、

政策金利低下

ドル安バブルで景気浮揚でG

アジア?しらないね

という究極のモラルハザードに点火です。
他の国のことで、市場原理の話だから「関係ないね」って感じなんでしょうね。

日本の景気、中国の株暴落中とあいまって、お先真っ暗ですね。

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次は米国商業用不動産

(追記:Moody'sのレポートへのリンクを追加)

残念ながら物事が悪いほうへ向かっています。

・サブプライムを発端とするリスクマネーの供給の停止
・住宅バブルの崩壊のその損失の押し付け合い
・米国株下落と景気減速懸念

これに加えて今月からは
・中国がバブル退治に本腰
・アジア株下落と輸出不振からくるアジアへの景気懸念
も加わっています。世界の成長のツインエンジンが停止寸前です。

もうひとつ世の中でまったく議論されていないことがあります。米国商業用不動産です。住宅価格と同じぐらい上昇を続けた米国の商業用不動産。今の値段がフェアバリューだと思いますか?先日S&Pが発表した商業用不動産価格インデックスでは、価格がピークアウトして下落を始めた雰囲気が伺えます。もし商業用不動産が割高で下落するようなことになれば、住宅と同じぐらいの規模での損失が出てくるように思います。損を被るのは、「投資家&融資をしている金融機関」です。

(参考:Moody'sのレポートです)
http://www.realindices.com/pdf/Moody's_November_Report.pdf

フレディマックの決算が発表され、住宅ローンの親玉までピンチであることが認識されました。ここに公的資金を投入すれば解決・・・と考えていましたが、そう簡単にはいかなさそうです。商業用不動産からの損失は補填できないからです。

日本のバブル崩壊は、最後には公的資金が入りましたが、損失が日本国内で閉じていて、解決までに時間をかけれた分ショックは比較的小さかったのではないでしょうか。今回の米国バブルの崩壊は対処不可能に思えます。

世界中での米国バブル崩壊の損失の押し付けあいです。金融市場機能では解決不可能に思います。

信用機能がなくなるときは、債券は暴落します。実物資産への投資が活発になっているのは納得です。

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何が起こるか想像できない中国

さて最近はネガティブニュースが多いですね。90年代の日経新聞を思い出してしまいました。

米国の不動産市場は、もう救いようがないのは明らかで、親分(政府)が出てくるまで「待ち」の状態です。親分(政府)の子ども、フレディマックですら、手数料を上げて住宅ローンの窓口を小さくし始めてしまいました。証券化されているがため、日本と違い将来の地価下落分がすべて時価評価されて今一気に出てきてしまい、「しこる」ことが出来ません。うまく処理できればその分回復も早いかも・・・と期待していたときもありましたが、所詮経営者も人間であり、保守的(投資家から見ると損失隠し)にしか動かないということが分かり、市場は疑心暗鬼の真っ只中です。

さて、米国住宅市場が悪いのは折込済みとして、気になるのは実態経済への影響です。米国の実体経済が悪化しているシグナルがいくつもあり、黄信号が灯っています。
・来期の業績の大幅下方修正
・輸送運輸株の下落(米国内の荷物輸送量の減少)
・個人消費の低迷
・インフレ率上昇傾向(政策金利引下げできず)
というわけで株は下がります。


分からないのは中国。中国株も今後下がるのは確実でしょう。
政府の引き締め圧力が継続しており、預金引き出し制限や新規融資規制などバブルつぶしに本腰を入れ始めたからです。また、中国政府関係者の発言として、米国の景気減速が中国に与える影響が大きい、ことや、来期の輸出が減少する可能性が高い、と報じられています。グローバルな経済の減速と株安による逆資産効果、これが中国にどんな混乱をもたらすか注視しています。

中国が減速したときに影響を受けるのはアジア全域+オーストラリアなどの資源国。日本はアメリカ+中国のサンドイッチに加え、国内経済の停滞も加わるので製造業を中心に冷え込みそうです。最後は日本も財政出動が必要になるのでしょうか。もしそこに何らかの要因でインフレが加わると、ちょっとしゃれにならない状況になるのですが。


とりあえず香港株のベアファンドでも購入しよっと。


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日本のCMBS、J-REITがなぜピンチか?

先日日本のCMBSのことについてふれましたが、大元のぐっちーさん方での読者からのコメントを拝見すると、寒気がします。みなさんなぜピンチかまったくわかっていらっしゃらない。J-REITはバーゲンだとか、CMBSはキャッシュフローの裏づけがある、など何から得た知識かしりませんが、大間違いです。今の現状から想定されることは、どちらも物件売却⇒価格下落です。

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まず、J-REITから。こちらのほうが分かりやすいので。REITはレバレッジをかけて利回りを高めています。例えば利回り3%の物件を購入し、それより安く調達(借り入れ)した資金と組み合わせると、株式への配当は3%より高くできます。

|----------------------物件利回り3%-----------------|
|--------借入れ2%----------|---------配当4%-------|

こんな具合です。少し前までは、金融機関からの融資が簡単に受けることができ、またREIT(株式)の発行も容易だったのでREITはどんどん物件を購入できたのです。ところが今、金融機関からの借入れの返却を求められています。できることは2つで、社債発行などの他の資金調達か、物件売却です。REIT(株式)発行は制約が多くそうそう簡単にできません。もともと社債(投資法人債)市場は小さくかつ市場参加者は極めて保守的なのでほぼムリと考えると、物件売却しか選択肢はありません。大手系列のREITは親会社のバックアップがあるため少しマシだと思いますが、状況は非常に厳しそうです。

そろそろ満期を迎える私募ファンドが多数あります。ファンドは満期を迎えると物件を現金化する必要があり、REITがよく利用されていました。REITの窓口が閉まってしまった今、どうやって現金化するのでしょうか?できなければ投売りです。

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次はCMBS。仕組みを正しく理解しましょう。

投資家 ⇒ ローン ⇒ 有限会社 ⇒ 物件
    ←     ←      ←

・有限会社が2-5年の期間のローンを受けて物件を購入
・CMBS(投資家)は、有限会社のローンへの返済を受け取る
・有限会社はローンが満期になると借り換えを行い、CMBS(投資家)に元本を返金

物件からのキャッシュフローを裏づけに・・・確かにクーポンに関してはそうです。ただし元本についてはどうでしょうか?極端な例としては、物件価値が大きく下落してローンの借り換えが出来なかった場合です。その場合は物件を売却してCMBS(投資家)に元本を返金します。さて果たして元本が全部返ってくるでしょうか?

あと予断ですが、CMBSの中には外資系金融機関がスワップやらメザニンローンやらいろいろな形でからんでいることが多いです。ちゃんと仕組みを理解しましょう。

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ドル安からアジア不況へ

米国の債券市場の信頼がボロボロです。今度は、債券の信用保証会社が格下げされそうになっています。この会社は、債券を保障する代わりに手数料をもらうというビジネスを行っており、保証している対象は、サブプライムCDOから州債にまでおよびます。この会社が保障をつけていたサブプライムCDOからの損失により、自己資本が既存し格下げの危機となっています。格下げとなれば、

保障をつけている債券すべてが格下げ

保障している債券すべての価格が下落

となります。はっきり言って悪夢です。


問題はここから先です。
米国&ドルは、外国から債券市場への投資によって支えられてきました。その債券市場が信頼をなくしてしまいました。

米国債券市場への資金流入ストップ

米国クレジットスプレッド高止まり & ドル安

米国政策金利を下げても借り入れコスト下がらず&アジアの輸出不振

米国企業業績悪化&インフレ&アジア企業業績悪化、これって大恐慌?

となります。

サブプライム問題が、ドル&米国債券市場の信認にまで火をつけてしまいました。「中国が・・・」という意見もありますが、米国株がボロボロになる中、バブルの中国がいつまでもちこたえれるでしょうか。




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中国株、米国MBS、日本の景気、日本のCMBS

タイトルの通り、書くことがいっぱいです。本来なら書きたくないのですが、これを読んで助かる人が一人でもいるなら本望です。

中国株
 本来チャートは見ないのですが、明らかに下げトレンド入りに見えます。中国では企業から個人まで銀行からかりたお金や自分の給料まで株式市場に突っ込んでいますから10%下げるとどれだけ死者がでるか。下げトレンドが続くようなら絶望的です。ちなみに、日本の場合1989年待つに株価が最高値をつけてから実態経済に影響がでるまで1年、地価が下がり始めるまで2年かかっています。2年後からは地獄かもしれません。


米国MBS
大きなGAPがあります。サブプライムMBSのAAA部分とAAAのプライム(優良MBS)。サブプライムMBSは、地価が10~15%下がり、半分ぐらい債務不履行になるという見通しを折り込んでいます。一方プライムMBSは地価の影響はちょっとの期限前償還の減速のみ。なんかこれって変ですよね?で、今日のFTのカントリーワイド関連の記事より、プライムMBSの債務不履行も水準は低いものの増加中とのこと。地価が10~15%下がる世界で、プライムMBSだけ無事なわけがない。サブプライムはボコボコ、景気はボコボコ、住宅ローンなんて支払いが出来るわけがない。というわけで、やはり米国MBSはボコボコになる運命。合掌。


日本の景気・・・
第3四半期のGDPが出ました。結果はプラスでしたが、第2四半期は下方修正、あと改正住宅基準法の問題の影響が明らかになりました。とうとう国土交通大臣も問題を認めました。影響については、日本総研のWebSiteに行ってGDPについてのレポートをご覧下さい。建設業を中心に全体の1%の雇用が失われることや、第4四半期マイナス成長になることなどが書いてあります。米国の先行きといい、中国の先行きといい、日本の将来は真っ暗です。


日本のCMBS
ぐっちーさんのブログで報告されているように、日本の不動産を裏づけとするCMBSが発行ラッシュです。一言でいうと、外資系証券会社の日本不動産からのEXITまたはバランスシートはずしです。
人がExitしようとしている時は手を出さないのがセオリーだと思います。日本の銀行はすでに不動産への融資をギチギチに引き締めています。日本の景気が下り坂なので、日本の不動産&オフィスの好景気ももう終焉を迎えます。CMBSでババつかみをしないことを願います。


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米国で注視すべきこと

今後の米国で注視すべきことをまとめましょう。

1)住宅関係
 住宅価格は下がり続けるので、問題はその影響をモロにうける住宅ローン債券(サブプライムも含む)の大量保有者の決算
 米国投資銀行、商業銀行、あとファニーメイなどの政府系金融機関
 
 保有MBS価値下落
 ↓ 
 バランスシート削減のため、MBSの保有量を制限
 ↓
 ますますMBSの価値下落
 
 という負のスパイラルです。90年代にどこかの国でみたような・・・。

2)格付け
  損がいくら出てもまあ経営にも資金調達にも影響はないに等しいのですが、格下げされるとモロに影響がでます。

  すでにシティが格下げ、JPMもネガティブウォッチ。

  だいぶ前に書いたことですが、シングルAを割ると、スワップのカウンターリスクトリガーが発動して、今現在の金融市場は崩壊します。シングルAを割った週間に、その証券会社が持っているスワップ契約はほぼすべてアンワインドしなければなりません。単独のCDSや金利スワップだけでなく、ABSの中にも金利スワップが入っています。

だれも想定していなかったことが起きると影響は大きいですね。

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日本の不動産の危機

お久しぶりです。新しい情報が入ったので久々に更新です。

米国金融機関の追加損失の話で、株が今日も暴落しました。
このブログをお読みになった方にとっては、特に驚きはないと思います。

米株↓
米住宅↓
日本株↓
ドル↓
中国株:非常に危うい

というのが今の状況です。米株米住宅米ドルがボロボロになっていく中、他の国がどれだけ耐えることができるでしょうか?

さて、今日は「日本の不動産の危機」です。
やっと「改正建築基準法」の影響が騒がれ始めましたね。ニュースの通り、住宅建設や設備投資に与える影響は「甚大」です。まだまだ着工は回復せず、闇の中です。

もうひとつ実は大切なことが見落とされています。
建築基準法が変わると、旧基準で建てられた建物は新たに確認を取らないと「既存不適格」なり、大規模修繕ができず朽ち果てていくか、建て替えが必要となってしまいます。つまり、「既存不適格」となった物件の価値は現状に比べて下がります

今回の改正で「既存不適格」になる物件・・・。旧基準で認定プログラムを意図的に変に使い(偽装ではありませんが)、耐震強度ギリギリで建てられたビルです。10階建てのビルには本来適さない判定方法で判定を行い耐震基準をパスした物件は、間違いなく既存不適格でしょう。
なぜなら、まともに計算してかつダブルチェックがかかるからです、

そういった物件をたっぷり投資しているファンド・・・。今後の影響が気になります。うちのマンション大丈夫かしら。


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